Comment mettre en place son projet de location meublée

Louis-Achille Moitrier
Louis-Achille Moitrier

Co-fondateur et CEO de Makasa

La location meublée présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Bien entendu, le durcissement de l’environnement juridique et fiscal peut faire vous faire douter, mais les atouts de cette forme d’investissement sont non négligeables. Si vous prévoyez de vous lancer dans ce secteur, vous devez suivre de nombreuses étapes et formalités, de la définition du projet immobilier jusqu’à la déclaration d’impôt, en passant par l’attractivité du bien, l’étude du marché locatif, etc. Voici comment mettre en place son projet de location meublée.

Avantages de la location meublée VS non-meublée

La location meublée est actuellement une tendance ancrée dans le secteur immobilier. Pour ceux qui ignorent le concept, il s’agit d’une location où toutes les pièces sont déjà meublées, contrairement à une location nue. Ici, la personne peut emménager immédiatement en apportant seulement ses affaires personnelles. C’est une solution à la fois attractive et intéressante, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Ce dernier a la possibilité de proposer des loyers bien supérieurs à ceux d’une location non meublée, d’un taux de 10 à 30 %. Il peut en plus profiter d’une grande souplesse juridique.

Les obligations ne sont pas les mêmes pour ces deux types de location. Dans le cas où le logement a déjà été meublé, le bail de location est beaucoup plus souple, et s’adapte en plus à un public plus jeune. Généralement, ce sont les étudiants à la recherche d’appartement qui optent pour la location meublée. C’est d’ailleurs pourquoi les changements de locataire sont fréquents avec ce type de location. La durée minimale de location meublée est de 1 an, et s’il s’agit d’étudiant, elle peut être ramenée à 9 mois. Un locataire qui prévoit de rompre le bail devra donner un préavis d’un mois. Et si la rupture émane du propriétaire, ce sera un préavis de 3 mois. Par contre avec un contrat de location vide, la durée minimale de location est de 3 ans. Il doit en plus y avoir un préavis de 6 mois pour une rupture du bail.

Par rapport à la fiscalité, on note aussi plusieurs différences. Dans la déclaration de revenus, les loyers qui sont issus d’une location vide sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, alors qu’avec une location meublée, les revenus sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou micro BIC. Ainsi, cela permet d’amortir jusqu’à 30% pour le régime BIC vos recettes et jusqu’à 50% pour le régime micro BIC.

Les écueils et obstacles rencontrés

Les moyens d’investir dans l’immobilier meublé et de devenir propriétaire locatif ne manquent pas. Par contre, il faudrait savoir que les pièges sur ce marché sont tout aussi nombreux que les possibilités. Vous pourriez être confronté à de nombreux obstacles, notamment le choix du gestionnaire, le bail commercial, les frais, la demande locative et l’ARD.

Vous devez faire attention au choix du gestionnaire, qui est aussi le payeur. Suivant le type de résidence que vous mettez sous location, vous devez toujours vous tourner vers des acteurs de référence. Nous pouvons mentionner « EHPAD » et « Étudiants ». Avec eux, vous n’aurez pas de doute sur la qualité du gestionnaire. Ce dernier doit pouvoir vous payer chaque mois votre loyer, conformément aux clauses du bail.

Le bail commercial est également très important dans ce genre d’investissement. La plupart des problèmes que vous pouvez rencontrer découlent généralement de cet aspect. C’est un peu l’ADN de votre projet. Prenez donc le temps de vérifier quelques informations clés sur le bail commercial, à savoir le loyer, la durée, et les charges. Qui doit payer quoi ? La réponse à cette question est déterminante avant de vous lancer. Elle doit prendre en compte la taxe foncière, les meubles, les travaux d’entretien courants et les gros travaux de rénovation.

Si vous souhaitez limiter les risques et les écueils, vous devez toujours faire preuve de pragmatisme et ne pas trop verser dans l’affectif. C’est pourquoi nous vous recommandons de vous éloigner de votre domicile pour pouvoir investir. Privilégiez les lieux où il y a de la demande effective pour ce type de résidence de services. Misez également sur un investissement qui vous permettra de générer le revenu global le plus pérenne possible. Vous devez toujours raisonner sur la base de rendement, et non pas d’affect pour obtenir les résultats attendus.

Dans le domaine de l’investissement immobilier en meublé, il faut savoir se prémunir des risques et éviter de commettre certaines erreurs.

Les obligations légales en amendement

Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire est toujours soumis à certaines obligations. Il y a énormément de lois qui encadrent actuellement la location. D’ailleurs, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2014, le propriétaire d’un logement meublé à usage de résidence principale présente les mêmes obligations que pour un logement vide, à juste quelques exceptions près.

Le logement doit impérativement assurer la sécurité physique et la santé des locataires. Vous devez donc veiller à un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre, de la couverture et des menuiseries, et vous assurer qu’il n’y ait pas d’infiltration d’eau. Les réseaux électriques et gaz doivent respecter les normes, de même que l’ouverture et la ventilation pour un renouvellement de l’air. L’éclairage naturel doit être suffisant et ouvrant, les fenêtres, escaliers et balcons bien sécurisés.

Parmi les autres obligations légales qui incombent au bailleur, il y a l’installation d’un système de chauffage adapté. Il peut s’agir de dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion. Il faudrait aussi veiller à ce que les locataires aient accès à de l’eau potable avec un débit suffisant, que les eaux ménagères et les eaux-vannes puissent être évacuées de sorte à empêcher le refoulement des odeurs, que la cuisine soit aménagée de sorte à intégrer un évier et à recevoir un appareil de cuisson. Enfin, l’installation sanitaire intérieure est également une obligation, au même titre que la mise en place d’un réseau électrique.

De plus, pour qu’un logement puisse être loué au titre de logement meublé, il y a des meubles qui sont indispensables : la literie avec couette et couverture, une table, des chaises, des étagères de rangement, une plaque de cuisson, un four ou un four à micro-onde, un réfrigérateur, un congélateur (ou un compartiment dans le réfrigérateur), assez de vaisselle pour les occupants, des ustensiles de cuisine, des luminaires, des volets ou rideaux et enfin du matériel d’entretien ménager.

Les différentes formalités pour la création d’une entreprise LMNP

Certains investisseurs préfèrent créer une entreprise de location meublée non professionnelle (LMNP). Ce genre de location peut servir d’habitat ou de logement touristique. Dans ce cas il y aura des formalités à respecter, qu’il s’agisse d’un seul bien ou de plusieurs logements. En effet, vous êtes dans l’obligation d’immatriculer votre situation dès le premier bien immobilier meublé. Pour cela, vous devez transmettre le formulaire P0i (cerfa 11921) auprès du greffe du tribunal de commerce, dans les 15 jours qui vont suivre la signature du bail. Vous allez ensuite bénéficier d’un numéro SIRET, comme toute entreprise.

Dans le cadre d’une location meublée à usage touristique, il est possible que d’autres formalités s’y ajoutent. En plus de l’immatriculation au greffe, il faudra aussi déposer un formulaire dédié « meuble de tourisme », ou encore « chambre d’hôte », auprès de la mairie du lieu de situation du bien immobilier. Dans certaines communes, c’est une demande d’autorisation indispensable à la poursuite de votre projet. Sur le site de la Direction Générale des Entreprises, vous pourrez y réaliser les différentes formalités.

Le service Makasa

Pour conclure, bien vous entourer au cours de votre projet vous simplifiera la tâche et vous assurera de ne faire aucune erreur. Un conseiller en gestion patrimoniale par exemple peut vous accompagner de A à Z.

Pour réussir votre investissement en colocation meublée, nous vous proposons le service MAKASA. Grâce à cette offre, vous serez en mesure de réaliser facilement votre projet.

En plus de vous aider à disposer des solutions financières pour atteindre vos objectifs, nous vous aidons à mettre toutes les chances de votre côté pour trouver des locataires fiables et sérieux. En effet, avec les packs mobilier que nous proposons, meubler son logement n’a jamais été aussi simple !

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