Louer en colocation meublée : un investissement intéressant ?

Louis-Achille Moitrier
Louis-Achille Moitrier

Co-fondateur et CEO de Makasa

En tant qu’investisseur, louer en colocation meublée peut être une option très intéressante pour obtenir des revenus réguliers. Elle repose sur une taxation beaucoup plus avantageuse que pour une location simple, en plus d’une gestion locative réduite, et de meilleures garanties. Généralement, ce sont les étudiants et les jeunes actifs qui sont intéressés par cette formule locative.

Quels sont les avantages de la colocation meublée pour les investisseurs ?

La colocation fait actuellement partie des formes d’investissement les plus prisées. Tous ceux qui souhaitent rentabiliser au maximum leur investissement tout en réduisant leur fiscalité finissent par se tourner vers la colocation meublée. Ses avantages sont très nombreux, surtout sur le plan financier.

Une rentabilité plus élevée

De manière générale, les logements en colocation se louent à un prix nettement supérieur par rapport à ceux du marché. Contrairement à la location nue, vous aurez ici plusieurs locataires pour la même surface. Ce qui va beaucoup augmenter la rentabilité du bien.

Si on se réfère aux statistiques, il semblerait qu’en France la rentabilité d’une location nue est de 6 % brut environ (avant frais et impôts). Alors qu’en colocation, ce taux pourrait facilement atteindre les 10 %, voire les dépasser. De plus, même si l’un des colocataires décide subitement de quitter la demeure, il peut être facile de trouver un nouvel occupant. Le fait de louer un grand appartement meublé en colocation avec des baux individuels est une démarche intéressante en tous points.

Des propriétés plus intéressantes financièrement

Financièrement, l’investissement immobilier colocatif est plus intéressant que pour une location classique. Il y a d’abord le prix au m² qui diminue en fonction de la superficie, lors de l’achat d’un immeuble. Puisque vous êtes tenu d’acheter plus grand, afin de bien loger tous vos colocataires, vous pourriez dépenser beaucoup moins cher que pour un studio.

Une fiscalité attractive

Investir en colocation revient à bénéficier d’une fiscalité très douce. D’une part, il y aura les travaux qui seront déductibles des revenus perçus. Et d’autre part, il y a le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui fait que l’investisseur a la possibilité d’obtenir un régime fiscal avantageux. Il pourra générer des revenus locatifs non imposés pendant de longues années. Il pourra déduire de ses propres revenus locatifs, l’amortissement du bien acquis.

Risque d’impayés quasi nul

L’une des particularités de l’investissement en colocation meublé, c’est qu’il n’y a quasiment pas de risque d’impayé. Vous avez la possibilité d’employer une clause de solidarités entre les différents colocataires, pour être sûr que chacun d’entre eux va alors payer son dû. Si vos colocataires sont des étudiants, vous pouvez même engager leurs parents dans la clause. Dès lors, si l’un d’entre eux refuse de payer, vous allez le faire payer à tous les autres colocataires.

Une demande sans cesse croissante

Il y a actuellement énormément de profils qui recherchent des colocations. Même les jeunes salariés en font désormais partie. La vie en colocation est très intéressante, en tous points. Il permet non seulement d’économiser, car c’est en moyenne 30 % moins cher qu’un studio, mais en plus, c’est un bon moyen de lutter contre la solitude. La colocation apporte de l’humain, des échanges, des rencontres, du partage, etc.

Une offre limitée

Autant la demande en colocation est importante, autant l’offre est toujours réduite. Il n’y a pas beaucoup de propriétaires bailleurs qui s’orientent vers la colocation de prime abord. D’après les chiffres, la demande en colocation serait 5 fois supérieure à l’offre. En décidant alors de se tourner vers cette forme d’investissement, les propriétaires bénéficient d’un marché porteur où la demande est toujours très forte.

Un TRI à deux chiffres

Si vous décidez de coupler la rentabilité nette attractive du placement avec l’effet de levier du crédit, vous aurez alors droit à un TRI très avantageux (Taux de rentabilité interne) sur un investissement de 20 ans. Les rendements de l’immobilier locatif à crédit sont calculés sur une base plus forte. Au lieu de placer dès aujourd’hui le capital qu’on a, on vise le futur et on place le capital qu’on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d’années. Cette situation permet de rembourser partiellement les mensualités de crédit, et par conséquent, de limiter l’effort d’épargne à sortir tous les mois.

Plus de garanties

Dans le cadre d’une location normale, la garantie est limitée à juste un mois de loyer. Par contre avec la colocation, elle est laissée à l’appréciation des différentes parties. En tant que propriétaire, vous avez donc la possibilité de mieux vous assurer en cas de dégâts éventuels et d’autres dommages.

Comment anticiper les difficultés

Toute forme d’investissement présente des risques, qu’elle soit minime ou importante. Même si l’investissement en colocation meublée présente de nombreux atouts, on note tout de même des désavantages.

Le premier concerne l’instabilité. Par définition même, la colocation est moins stable qu’une location classique. On note des rotations beaucoup plus fréquentes, surtout avec les étudiants. Il y a aussi le fait que des règles spécifiques devront être appliquées à chaque changement de locataire. Cela requiert plus de suivi et de travail administratifs. L’instabilité entraîne également un risque de détérioration rapide de votre propriété. Les étudiants pourraient facilement dégrader les installations votre appartement. Parmi les autres difficultés auxquelles vous pourriez être confrontées, il y a aussi l’insécurité juridique concernant la fiscalité, mais aussi le fait que la colocation n’est pas tout à fait un revenu passif.

Pour anticiper sur toutes ces situations, nous vous recommandons d’abord d’employer une agence. Deux formules peuvent être appliquées dans ce cas. Il y a le mandat de gestion simple qui consiste à louer, percevoir des loyers, exécuter des travaux, assurer la représentation dans les assemblées générales, agir en justice en cas de problème, payer le fisc, se charger de la souscription d’assurances, etc. Pour la deuxième formule, l’agence sera chargée de vous trouver des locataires. Dans ce cas, vous devrez leur verser environ 10 % de vos revenus annuels. Mais l’avantage est que vous n’aurez plus à vous soucier des candidats, des avenants, des cautions, etc.

Vous pouvez aussi vous inscrire à une formation solide pour être sûr de bien exécuter les différentes tâches liées à un investissement en colocation meublée. Ces formations ne durent pas très longtemps, et vous permettront de faire de vous un très bon investisseur immobilier.

Les précautions à prendre avant de se lancer dans la colocation

Si vous prévoyez de vous lancer dans l’investissement immobilier en colocation, la première chose que nous vous recommandons est de bien choisir votre appartement. Restez pragmatique lors de votre recherche de bien immobilier. Même si vous avez eu un coup de cœur pour un logement en particulier, vous devez prendre le temps de vous attarder sur certains éléments au préalable. Commencez par vous assurer qu’il y aura une chambre individuelle pour chacun (sachant qu’un canapé dans le salon ne saurait être considéré comme une chambre). Il doit aussi y avoir 9 m² minimum de surface, une hauteur sous plafond de 2,2 m, un espace commun, et une cuisine bien spacieuse. Parmi les éléments optionnels, on retrouve les toilettes séparées qui sont plus pratiques au quotidien, et qui valorisent en même temps le bien.

Le choix des colocataires est aussi primordial si on évitait les mauvaises surprises. Vous devez alors prendre le temps d’étudier la personnalité, les goûts, ainsi que le mode de vie de chacun de vos colocataires. S’il s’agit d’un parfait inconnu, il est peut-être nécessaire de le rencontrer plusieurs fois en amont, afin de bien cerner sa personne. Certains points devront être bien clarifiés entre vous deux, à savoir la question du budget, les horaires de travail, la présence d’animaux cigarettes, l’utilisation de cigarettes ou d’autres substances, la fréquence de sorties/de réceptions d’invités, le temps d’occupation de la salle de bains également. Après cela, vous pourrez procéder à la signature du contrat. Ce document doit comporter la durée du bail, les obligations du bailleur et du colocataire, la clause de solidarité.

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