Déclarer ses revenus LMNP correctement est une étape incontournable pour tout investisseur en location meublée non professionnelle. Un mauvais remplissage de votre déclaration d’impôt peut coûter cher en points de rentabilité. Voici tout ce que vous devez savoir pour ne rien rater.
Déclarer ses revenus LMNP : les bases à connaître
Les revenus générés par une activité de loueur meublé non professionnel sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, ils sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Chaque année à partir d’avril, vous devez déclarer vos revenus LMNP : loyers perçus, charges locatives et amortissements selon le régime fiscal choisi. Ce choix est déterminant, car il influe directement sur le montant de votre imposition.
Le choix du régime fiscal : un enjeu clé pour votre rentabilité
La location meublée séduit de nombreux investisseurs pour plusieurs raisons : demande locative soutenue, loyers plus élevés qu’en location nue, durée de bail plus souple (1 an contre 3 ans pour le vide), et surtout une fiscalité particulièrement avantageuse.
Selon que vous optez pour le régime micro-BIC ou le régime réel, l’impôt sur vos revenus locatifs sera radicalement différent. Le régime réel, bien que plus complexe, offre une puissance de défiscalisation bien supérieure.
Les démarches préalables avant de déclarer ses revenus LMNP
Avant de remplir votre première déclaration, vous avez des formalités administratives à accomplir dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Vous devez vous inscrire au répertoire Sirene via le guichet unique en ligne : formalites.entreprises.gouv.fr.
Vous pouvez également transmettre le formulaire P0i (Cerfa n°11921*07) par e-mail à : guichet-formalites@dgfip.finances.gouv.fr
Cette inscription vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, à reporter ensuite sur votre déclaration de revenus complémentaires (formulaire n°2042-C-PRO). Vous devrez également y préciser le régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel.
Déclarer ses revenus LMNP au régime micro-BIC
Le micro-BIC est le régime appliqué par défaut aux loueurs meublés non professionnels. Il est accessible tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an.
Son fonctionnement est simple : vous déclarez le total des loyers perçus (charges comprises), et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % sur ce montant pour calculer votre base imposable.
Exemple concret : pour 10 000 € de revenus locatifs, votre base imposable sera de 5 000 €. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’appliquent ensuite sur cette somme.
À noter : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 €, vous ne payez aucun impôt.
Comment remplir le formulaire en micro-BIC ?
Rendez-vous sur le formulaire n°2042-C-PRO, rubrique Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC :
- Case 5ND (ou 5OD) pour les cas généraux
- Cases 5NG ou 5OG pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
- Case 5NW si vos recettes dépassent 23 000 € tout en restant sous 50 % des revenus de votre foyer fiscal
💡 Pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes, l’abattement passe à 71 % et le plafond du micro-BIC est relevé à 188 700 €.
Récapitulatif : Où déclarer vos revenus LMNP (Régime Micro-BIC)
| Type de Location | Case Formulaire 2042-C-PRO | Abattement Forfaitaire | Seuil de Revenus (Plafond) |
| Location Meublée Classique (Cas général) | 5ND (Déclarant 1) 5OD (Déclarant 2) | 50 % | 77 700 € |
| Meublés de Tourisme Classés & Chambres d’hôtes | 5NG (Déclarant 1) 5OG (Déclarant 2) | 71 % | 188 700 € |
| Cas spécifiques (Recettes > 23k€)* | 5NW | Selon le type de bien | – |
Déclarer ses revenus LMNP au régime réel
Le régime réel est plus contraignant, mais bien plus avantageux fiscalement. Il permet de déduire l’intégralité de vos charges locatives et d’amortir votre bien immobilier ainsi que votre mobilier.
Il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 77 000 € par an (régime réel simplifié) ou 254 000 € (régime réel normal). Vous pouvez également y opter volontairement avant le 1er février de l’année de déclaration, auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Cette option est irrévocable pendant deux ans, puis renouvelée par tacite reconduction.
Les formulaires à remplir en régime réel
Étape 1 — Formulaire n°2031-SD : déclaration des bénéfices industriels et commerciaux, complétée par la liasse fiscale n°2033-SD comprenant :
- Le bilan simplifié (actif immobilisé, logement)
- Le compte de résultat simplifié
- Le tableau des immobilisations et amortissements
- Le relevé des provisions et déficits reportables
Étape 2 — Formulaire n°2042-C-PRO, rubrique régime du bénéfice réel :
- Case 5NA pour le cas général
- Case 5NK si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA)
- Case 5NY / 5NZ en cas de déficit reportable
Déficit et amortissement : ce qu’il faut savoir
En régime réel, si votre résultat est déficitaire, ce déficit ne peut pas être déduit de votre revenu global. Il est uniquement reportable sur vos futurs résultats LMNP, pendant 10 ans maximum.
Par ailleurs, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : il peut uniquement ramener votre imposition à 0 €. Seules les charges locatives déductibles peuvent générer un déficit.
Déclarer la CFE en LMNP
En tant que loueur meublé non professionnel, vous êtes également redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cet impôt local concerne toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, quel que soit le régime fiscal choisi.
Son montant dépend de la valeur locative de votre bien en N-2 et de la commune où il est situé.
Les cas d’exonération
Certains investisseurs peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle :
- Exploitants de meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes (si le logement fait partie de leur résidence principale)
- Biens situés en zone de revitalisation rurale, zone urbaine sensible ou quartier prioritaire (QPV)
Pour en bénéficier, remplissez la déclaration n°1447-C-SD la première année, puis la déclaration 1465-SD si votre bien est en zone éligible.
Chaque année, vous recevez un avis d’imposition dématérialisé sur impots.gouv.fr précisant le montant dû et les modalités de paiement.
Récapitulatif : les formulaires pour déclarer ses revenus LMNP
| Situation | Formulaire(s) à remplir |
|---|---|
| Micro-BIC (revenus < 77 700 €) | n°2042-C-PRO |
| Régime réel simplifié | n°2031-SD + liasse n°2033-SD + n°2042-C-PRO |
| Régime réel normal | n°2031-SD + liasse complète + n°2042-C-PRO |
| CFE (première année) | n°1447-C-SD |
Conclusion : bien déclarer ses revenus LMNP pour optimiser sa rentabilité
Déclarer ses revenus LMNP correctement est indispensable pour profiter pleinement des avantages fiscaux du statut. Entre les amortissements, les charges déductibles et les différents formulaires, le risque d’erreur est réel.
Pour sécuriser votre déclaration et maximiser votre rentabilité locative, faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP reste la solution la plus fiable. Un investissement modeste au regard des économies d’impôt potentielles.
Et si vous souhaitez plus d’informations sur la location meublée, sa fiscalité ou des conseils déco: notre blog est là , n’hésitez pas à le consulter !
